22754

بررسي نسبت تحولات كاربري زمين با سود و سرمايه در شهر براي برنامه‌ريزي كنترل پيامدهاي سوداگرانه آن(مورد كاوي خيابان گيشا كوي نصر تهران)

كارشناسي ارشد

شهرسازي - برنامه ريزي شهري

1396-1399

1399/4/17

دكتر رضا خيرالدين

معماري و شهرسازي

اهداف برنامه‌ريزي كاربري زمين به عنوان هسته اصلي برنامه‌ريزي شهري از وجوه مختلفي قابل بررسي است.استفاده بهينه اراضي، پيش‌گيري از سوداگري زمين از اهداف برنامه‌ريزي كاربري زمين است.وارد شدن ارزش اضافي وانباشت مازاد در شهر مي‌تواند سبب پررنگ شدن وجه سرمايه‌اي شود.در پي اين موضوع تغيير در ميزان تقاضاي زمين شهري به عنوان بستر مكاني و فضايي فعاليت‌ها اتفاق مي‌افتد.يكي از اشكال اين دسته از تغييرات، تجاري شدن نواحي مسكوني و تمايل برخي افراد براي تغيير كاربري مسكوني به تجاري است كه بخش عمده‌اي از جداره‌هاي محلات مسكوني كلانشهر تهران بويژه محلات شمالي شهر را طي ساليان اخير دربرگرفته است.كوي نصر در منطقه 2 شهر تهران بافتي شطرنجي با محوريت خيابان گيشا دارد.مسئله‌ مطرح شده تعدد كاربري‌هاي تجاري فرامحلي در جداره اين خيابان است.با توجه به مشاهدات ميداني انجام شده در هر 45 متر از اين خيابان يك بانك وجود دارد و اين درحاليست كه شعاع عملكردي فعاليت‌هاي بانك، در مقياس ناحيه تعريف مي‌شود.مسئله طرح شده از آن جهت قابل بررسي است كه توجيه مالي و سوداگرانه اين تغييرات مي‌تواند باعث بروز فشارهايي بر محيط شود.بنابراين هدف اصلي اين پژوهش تشخيص عوامل موثر بر تغييرات كاربري زمين در جداره خيابان گيشا است.اهداف فرعي بررسي ارتباط ميان قيمت زمين با روند تغييرات كاربري‌هاي تجاري و بررسي نقش مديريت شهري در تشديد اين تغييرات مطرح شده است.روش پژوهش در اين مطالعه كتابخانه‌اي، اسنادي، پيمايش ميداني و محلي و همچنين استفاده از روش تحليل عاملي به منظور تعيين عوامل موثر بر تغييرات كاربري در خيابان گيشا است.با استفاده از اين روش 3 عامل دسترسي، اقتصاد زمين و توزيع فعاليتي و ساختار محله‌اي به عنوان عوامل موثر بر تغييرات كاربري در جداره خيابان گيشا مطرح شد.در نهايت به منظور برنامه‌ريزي جهت كنترل پيامدهاي سوداگرانه اين تغييرات، جدول SWOT تنظيم و رويكرد تدافعي براي ارائه راهبرد و سياست‌ها اتخاذ شد.

1399/08/21

The study of relationship between landuse changes and profits in the city for planning to control its speculative consequences (Case study:Gisha street in Tehran)

7/7/2020 12:00:00 AM

Landuse planning goals as the main core of urban planning are classified and studied from different aspects.The inclusion of additional value of surplus funds in the city can highlight capital funding.Following this,changes in urban land demand as the spatial changes of activities and functions occur.The commercialization of residential areas and the tendency of residential landuse changes are the disadvantages of these changes,which constitute a major part of residential neighborhoods of Tehran metropolis ,especially the northern neighborhoods of the city. The main structure of Nasr neighborhood in the 2th district of Tehran is based on Gisha street. The most important issue is multiplicity of commercial land uses in the Gisha street.According to the observations there is a bank in every 45metres of the street , while the performance radius of bank activities is defined in the region scale.It is argued that land price growth, financial and speculative justifications of these changes can cause pressure on the environment.Therefore, according to the above mentioned factors,the main objective of this study is identifing the factors affecting landuse changes in the Gisha street.The other objective is studing the relationship between changes in land price and land use changes.The last objective is the role of urban management in escalation of these changes . The research method in this study is documentary , local survey as well as the use of factor analysis in order to determine factors affecting landuse changes.By using this method, accessibility,landeconomics and activity distribution and neighborhood structure were considered as three factors affecting land use changes in the Gisha street . Finally, in order to plan to control the speculative consequences of these changes , the analysis of external and internal factors with regard to indicators in questionnaire, SWOT table and finally defensive strategy to offer strategies and policies was adopted these strategies were presented in two categories : sustainable management of income sources of urban management and control of changes in land use changes.